樓市再升溫：開發投資增速創4年新高中西部是主力軍

樓市再升溫：銷售面積接近去年同期開發投資增速創4年新高

　　本報記者 張敏 北京報導

　　在經歷了春節期間短暫的低迷後，房地產市場再度明顯升溫，並帶動多項指標表現向好。

　　國家統計局5月15日發布數據顯示，今年1-4月，全國商品房銷售面積42085萬平方米，與去年同期的峰值相比，僅下降0.3%。其中，3月和4月的銷售規模均高於去年同期，說明這輪反彈的力度不容小視。

　　由於絕對銷售規模仍處於高位，加上融資閘門大開，房企的投資信心有所恢復。前4月房地產開發投資同比增速達到11.9%，創下最近四年多以來的最高紀錄。同時，一二線城市再度出現搶地現象，部分城市還刷出了區域性“地王”。

　　但若拉長時間週期來看，“下行期”的判斷仍然是當下的市場共識。且4月以來，無論是住建部、發改委等中央監管部門，還是部分地方政府，均針對市場異動做出快速反應，體現出調控的利劍仍然高懸。

　　因此，這輪行情固然讓房企得到了喘息之機，但真正的壓力，恐怕還在後面。

　　中西部仍是市場“主力軍”

　　國家統計局的數據顯示，今年前4月，全國商品房銷售額39141億元，同比增長8.1%，增速比一季度提高2.5個百分點。商品房銷售面積42085萬平方米，同比下降0.3%，降幅收窄0.6個百分點。

　　由於春節期間市場低迷，2019年以來，全國商品房累計銷售面積始終低於上年同期。但由於市場在最近兩個月有所起色，到今年前4月，這一差距已經微不足道。考慮到去年前4月的銷售規模創下歷史同期新高，因此今年的絕對銷售規模之大，仍然不容忽視。

　　上海易居研究院智庫中心總監嚴躍進認為，季節性和政策性的因素值得關注。一方面，春節假期累積的需求，在3月和4月集中釋放；另一方面，二線城市出台落戶新政，加上房貸利率有所下降，刺激了市場需求。

　　另外，近期的市場回暖，還在於去年的樓市“餘溫猶在”。“雖然棚改規模縮水，但三四線城市的銷售規模不會那麼快降下來，而且一些二線城市的銷售規模有所提升。”

　　分區域來看，前4月東部地區和東北地區的銷售面積下降，中部地區和西部地區的銷售面積繼續增長，這種格局與最近一年多的表現一脈相承。

　　對於房企來說，銷售升溫的直接好處在於現金流改善，前4月房企“定金及預收款”、“個人按揭貸款”兩項指標分別增長了15.1%和12.4%。加上去年末以來融資閘門大開，目前房企的到位資金增速為8.9%，達到近20個月來的最好水平。

　　受此影響，投資端的信心也得以恢復。前4月房地產開發投資同比增速達到11.9%，創下最近四年多以來的最高紀錄。同時，房地產企業的施工面積、新開工面積增速都有所提高。

　　雖然銷售負增長，但今年以來，房地產投資增速始終保持在11%以上的高位。多數分析人士認為，這是因為在持續高周轉的節奏下，房企的有效庫存已經不足，必須加快拿地和開工、施工的步伐。

　　但拿地的數據變化稍顯意外。前4月房企拿地面積和土地成交價款均下降了33%以上，似乎與直觀感受不符。

　　嚴躍進認為，這是因為企業拿地主要集中在熱點一二線城市，而廣大三四線城市的土地交易規模明顯下降。另外，年初的供地節奏通常較慢，與房企的迫切需求也形成一定反差。因此，這輪土地市場的升溫是“區域性和季節性的”。

　　調控壓力再度降臨

　　某知名房企福州公司相關負責人向21世紀經濟報導表示，他近期的工作狀態為，“一邊做營銷方案，按節奏抓緊開盤；一邊準備競標材料，儘早完成拿地任務”。由於最近是市場傳統旺季，他的工作緊張程度遠超“996”。

　　這種節奏很能代表房企在3月和4月的普遍狀態。但之所以要在上半年加速產銷，是因為企業對未來的判斷不甚樂觀。該人士表示，區域公司的銷售重心被安排在上半年，拿地任務也安排在上半年，這是因為，“總部的判斷是，到下半年，房子就不好賣了，地更不好拿”。

　　房企對市場走勢有著清醒的認識。根據21世紀經濟報導記者的採訪，從業者普遍認為，在銷售規模連續兩年沖高，且調控政策沒有鬆綁的情況下，市場將不可避免地出現下行。

　　實際上，近期的市場異動，已經引來了政策的施壓。

　　4月19日，中共中央政治局召開會議，強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”。

　　同日，住建部會同國務院發展研究中心對2019年第一季度房地產市場運行情況開展了專題調研。並指出，部分熱點城市住宅銷售回暖、土地市場熱度回升，需引起高度關注。住建部還對一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。


　　此前，自然資源部製定實施了本年度住宅用地分類調控目標，住宅消化週期在36個月以上的城市，應停止供地；去化週期在12-6個月的，以及6個月以下的，要增加，甚至顯著增加供地。

　　5月6日，國家發改委規劃司司長陳亞軍針對落戶新政做出表態，放寬落戶不等於放鬆對房地產的調控。不管戶籍制度怎麼改，“房住不炒”這個定位是必須堅持、不能動搖的。

　　在地方政府層面，長沙、合肥、西安、丹東、蘇州等地也在近期先後加碼調控。受訪者普遍認為，未來還會有更多的城市加碼調控。

　　按照嚴躍進的觀點，這些信號說明，調控政策沒有放鬆的可能，市場反彈的後續動力如何，也有待觀察。

　　中泰證券和平安證券對4月樓市數據做出了解讀，兩家機構均認為：一二線城市的回暖好於預期，但隨著調控政策的出台，未來會趨於平穩；三四線城市利好出盡，未來面臨較大的下行壓力。